Сниму дом с последующим выкупом

Аренда с последующим выкупом жилой недвижимости– прекрасный вариант для тех, кого интересует приобретение жилья с одновременным проживанием в нем.

Такой способ очень удобен, и стал применяется на рынке недвижимости достаточно часто.

Для тех, кто озабочен проблемой покупки жилья, очень важно наличие нескольких путей ее решения:

1. Покупка за наличный расчет – идеальный вариант для обеих сторон, так как продавец сразу же получает интересующую сумму, а покупатель освобождается от перспективы обременения, долгосрочных ежемесячных выплат и больших переплат. На деле же все получается не так радужно, большую сумму денег скопить трудно.

1. Тогда купить жилье можно обратившись в банк за Ипотекой, но и тут есть свои подводные камни: это и огромные переплаты, и множество скрытых процентов, а главное – отсутствие возможности жить в квартире пока не будет накоплен необходимых порог установленный банком.

1. Конечно, есть более легкий вид проживания такой как обычная Аренда жилья, которая для многих является единственной возможностью иметь жилье, хотя и не в собственности. Но при этом в месяц расходуются достаточно большие суммы денег, но арендуемая площадь носит временный характер и никогда в Вашей собственности не окажется. Грубо говоря, это деньги, уходящие в пустоту!

Гражданское право знает еще один вид сделки, направленной на приобретение жилья. Многие потенциальные покупатели просто не знают о таком виде сделок. Такой вид предполагает проживание в доме до момента его покупки и называется по договору- Аренда с правом выкупа!

Аренда с последующим выкупом дома предусматривает составление особого вида договора. Особенности его в том, что он в себе заключает основные условия не только договора аренды, но и договора купли-продажи. В отличие от Ипотеки, договор Аренды с последующим выкупом оформляет не банк, или любая другая кредитная организация, выступающая посредником между сторонами сделки, а только продавец и покупатель.

Составляется договор, проводится обязательная процедура регистрации данного договора без перехода права и Вы получаете ключи от Вашего Дома. Возможность выкупа предоставляется на срок до 15 лет под процентную ставку при очень важном аспекте данного вида сделки — это отсутствие первоначального взноса, с чем сталкиваются многие заёмщики Ипотек. С целью минимизаций дальнейших ежемесячных платежей Вы можете внести первоначальный взнос, но это не обязательно.

Рассмотрим еще один вид покупки жилья, Рассрочку…

Рассрочка подразумевает такой способ продажи жилья, в процессе которого после оплаты установленной продавцом обязательной части от стоимости имущества, остаток выплачивается покупателем частями через установленные временные промежутки (как правило, каждый месяц), заранее определённые в договоре рассрочки с применением % ставки.

Сравним программу рассрочки с кредитом; кредит тоже включает внесение обязательного первого взноса, и его минимальный размер зависит от суммы займа, от чего в последствии зависят дальнейшие ежемесячные платежи. Условия рассрочки тоже предполагают, что сумму Вы будете выплачивать ежемесячно, равными частями. Помимо всего прочего, кредит предусматривает наличие залога.

Рассрочка же такого не требует, так как в данном случае сам приобретаемый жилой объект, автоматически выступает предметом залога. Наконец, процедура оформления кредита достаточно длительная и сложная, требует наличия у заемщика положительной кредитной истории, поручителей, а также требуется предоставить массу документов. Получить и оформить рассрочку гораздо проще и быстрее.

Как и по программе Аренды с последующим выкупом, рассрочку оформляет не банк (рассрочка в банке — это уже кредит), а непосредственно продавец недвижимого имущества. Соответственно, вся процедура происходит исключительно между покупателем и продавцом. То есть рассрочка не предполагает наличия между продавцом и покупателем какого-либо посредника.

На нашей практике довольно часто применяется данный вид покупки жилья. При такой сделке договор о приобретении дома в рассрочку ставит перед собой основную цель — переход прав собственности от одного лица к другому с обременением в пользу продавца. Покупатель также сразу после процедуры регистрации договора получает ключи.

Срок рассрочки не превышает 5 лет. И для продавца, и для покупателя такой вариант наиболее удобен, во-первых, из-за его быстроты и простой формы содержания, во-вторых, из-за отсутствия рисков, но при этом виде сделки покупателю необходимо как минимум оплатить 50% стоимости Вашего Дома. Разумеется, чем больше вы вносите сразу, тем меньше итоговая переплата и ниже ежемесячные платежи.

Такие правоотношения регулируются различными правовыми нормами. В любом случае, принятие решения о том или ином виде сделки ложиться на Вас, а наша задача, сделать Ваше проживание в новом доме максимально удобным и комфортным!

Подведём итог и из множества возможных программ приобретения наших домов повторим условия двух:

Аренда с правом выкупа- предоставляется сроком до 15 лет без внесения первоначального взноса или с внесением такового (по желанию). Права собственности на имущество остаются у продавца с обременением в пользу арендатора до момента выплаты всей выкупной стоимости. При этом в любой момент возможно частично-досрочное или полное досрочное погашение выкупной стоимости.

Рассрочка- действует при минимальном первоначальном взносе 50% от стоимости дома, сроком до 5 лет. При этом переход права собственности состоится сразу в момент заключения договора купли-продажи, только с обременением на объект недвижимости через органы Росреестра. Также возможно досрочное погашение.

Особенности аренды домов с последующим выкупом

Аренда дома или любого иного жилого помещения чаще всего кажется достаточно нецелесообразной авантюрой, которая затрагивает огромное количество финансов. Чаще всего сюда относятся граждане, которые сознательно снимают жилое помещение.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Программа аренды домов с последующим выкупом доступна на данный момент далеко не во всех регионах страны. Однако, для того, чтобы вычислить недостатки и преимущества подобной системы, информации уже вполне достаточно.

Чтобы принять участие в данной программе, дом или квартира должна соответствовать нескольким определенным условиям:

1. Квартира не должна находить на последнем этаже, если данный дом является многоквартирным.
2. Арендуемый дом не должен находиться в аварийном состоянии и не должен быть деревянным.
3. Кухня в подобном помещении не должна быть менее 6 м2.
4. В прилегающем районе также должны находиться детские сады, школы и хотя бы 1 автобусная остановка.

Соблюдение данных условий – это определенный недостаток. При этом, стоит обратить внимание на то, что арендатор может внимательно изучить выгоду подобного договора и решить, сможет ли он вносить установленные ежемесячные платежи. В противном случае, сделка между обеими сторонами будет обоюдно расторгнута.

В ходе расторжения подобной сделки, арендатору будут возвращаться все денежные средства, которые были ранее уплачены в счет оплаты стоимости квартиры.

Помимо недостатков, также существуют определенные достоинства.

К таковым относятся:

1. У арендатора не появляется никакой необходимости во внесении первоначального установленного взноса.
2. В подобный фонд также смогут обратиться люди, не имеющие на руках справку установленной формы о своих доходах.
3. Даже если у арендатора плохая кредитная история – это никаким образом не отразится на решении предоставления дома в аренду.

Особенности сделки

Так как такой документ является своеобразной совокупностью аренды и купли-продажи, то нельзя точно дать определение подобной сделке.

Именно по данной причине, занимаясь непосредственным заключением подобного договора, стороны должны тщательно проработать не только основные законодательные нормы, касающиеся договора аренды, но и нормы, непосредственно относящиеся к купле-продаже. На практике все это оказывается достаточно сложной процедурой для обеих сторон договора.

Исходя из всего этого, можно сделать вывод, что для проведения подобной сделки сторонам придется соблюсти следующие особенности и условия:

1. Подобный договор достаточно сложно составить самостоятельно, именно поэтому сложно отказаться от обращения к профильному специалисту.
2. Из-за того, что в действующем на территории страны законодательстве не имеется достаточно четкой рекомендации подобного договора, лучше всего использовать его только в тех случаях, когда между обеими сторонами устанавливаются доверительные отношения. К примеру, подобный договор достаточно часто заключается между родственниками или близкими людьми. В подобной ситуации такой договор будет носить исключительно формальный характер. Кроме этого, если между сторонами будут возникать какие-либо споры, доверительный характер заключения подобного договора сыграет только на руку. Так не придется обращаться в суд для урегулирования сложившегося конфликта.
3. Одним из самых принципиально важных и сложных вопросов при заключении такого договора является существенный вопрос о цене. Как правило, такая цена устанавливается выше, чем цена на квартиру. При помощи этого, арендодатель старается уберечь себя от всевозможных рисков.

Необходимые документы

Чтобы оформить сделку аренды с последующим выкупом, придется подготовить следующий определенный пакет документов:

• паспорта обеих сторон сделки;
• технический документ на данный дом;
• согласие супруга на совершение такой сделки;
• свидетельство о праве собственности на данный жилой дом.

Только имея у себя на руках подобный пакет документов, стороны смогут составить договор аренды. А вот чтобы позднее провести регистрацию права собственности на выкупленный дом, придется постараться и предоставить больший пакет документов.

Куда обратиться для оформления?

Так как подобный договор составляется в простой письменной форме, для его составления вовсе не обязательно к кому-то обращаться.

Однако, чтобы в будущем не сомневаться в том, правильно ли был заключен подобный договор, придется для начала обратиться к профильному специалисту. Именно таким образом можно будет точно быть уверенным в том, что договор аренды с последующим выкупом будет заключен правильно, и в нем соблюдаются все установленные на законодательном уровне условия.

После того, как произойдет полная выплата установленной суммы, потребуется зарегистрировать проведение подобной сделки в установленном органе, а именно, в Росреестре. Обратиться туда потребуется со всем пакетом требующихся для регистрации документов. Только после получения в подобной регистрационной службе полагающегося пакета документов, арендатор станет полноправным собственником данного жилого помещения.

Сроки, условия

Точные сроки, на которые заключается документ, не определяются. Стороны могут заранее договориться о том, на какой именно период будет заключаться данный договор. Чаще всего, стороны выбирают сроки от одного года до пяти.

Только после того, как истечет подобный установленный срок, договор будет считаться расторгнутым, и арендатор сможет получить полагающееся имущество.

В отдельных случаях, срок действия такого договора не указывается, в таком случае, он прекращается после того, как арендатор выплатить всю прописанную в документе сумму.

Таким образом, стороны могут самостоятельно выбрать оптимальное для них время погашение такого договора.

Похожие статьи

Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты. Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

• Арендное соглашение;
• Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
10. Страховые случаи.

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

• Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
• Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

1. Истечения периода действия договорных обязательств;
2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Преимущества и недостатки

Плюсы

Вариант с выкупом имущества более удобный, так как можно жить будто в рассрочку, но без обращения в банковское учреждение. Арендующему разрешается передача определенной суммы постепенно. На эту процедуру может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет. Все будет зависеть от ситуации.

Продавцы в этом случае также имеют для себя положительные моменты в виде пассивного дохода и платы за пользование жильем. Человеком не только оплачивается сумма за сами квадратные метры, но и переводятся деньги за возможность в нем жить. Фактически, этот вид аренды ничем не будет отличаться от привычного.

• Еще один плюс – стороны самостоятельно договариваются на счет способов расчета. Может быть составлен удобный план с графиком, который нужно будет придерживаться.
• Также определяется конкретная сумма, устраивающая продавца и будущего покупателя.
• В зависимости от того, как договорятся между собой стороны, можно взять рассрочку или договориться о досрочной выплате. Но этот вопрос зависит от решения владельца имущества.

Еще одним плюсом для продавца является то, что не нужно переживать о том, в каком состоянии жилье, так как сам покупатель заинтересован в том, чтобы дом был передан во владения. Поэтому он ухаживает за имуществом и бережет его.

Оформление сделки

Правовые документы по аренде имущественных ценностей с последующей их покупкой предполагает подписание отдельного договора, в котором будут присутствовать положения из арендного соглашения и договора купли-продажи. Согласно первому документу арендодателем передается арендатору конкретная квартира или дом за фиксированную плату для временного пользования. Также сторонами устанавливается в соглашении условие по передаче арендатору личных прав на арендованный объект недвижимости после покупки.

Возможность такого перехода:

• когда завершается срок аренды;
• в досрочном порядке, когда арендатором преждевременно была внесена полная выкупная цена за арендуемый дом.

Но стороны сами соглашаются на то, чтобы выкупить недвижимое имущество. Даже при отсутствии прописанного условия в досрочных выплатах выкупной стоимости, продавец и покупатель в любой момент имеют право на оформление дополнительного соглашения, содержащего договорные пункты.

Арендатор и арендодатель также могут договориться о заплаченной сумме платы за аренду, которая засчитывается в качестве выплат согласованных сторонами выкупных цен за имущество. При подписании этого отдельного типа договора учитываются важные правовые уточнения, которые установлены российским гражданским законодательством. Договорные документы об аренде недвижимости (другого имущества) составляют в форме согласно правилам составления договора купли-продажи соответствующей имущественной ценности.

К примеру, дополнительные требования будут предъявлены к соглашениям, требующим возмездное отчуждение участка, квадратных метров, другого недвижимого имущества.

В арендном соглашении с правом выкупа, как и другом соглашении гражданско-правового характера, должны присутствовать законодательно регламентированные существенные условия. При отсутствии данных условий в документе будет достаточно оснований, чтобы признать соглашение незаключенным. В документальной сделке находится следующая информация: данные, которые позволяют установить достоверную идентификацию передаваемой арендатору квартиры как объекты аренды, а именно:

• адресная информация квартиры или дома, которые передается по согласию в аренду;
• полное название сдаваемой арендного недвижимости (например, земельный надел, жилье либо комната от жилого надела;
• номер по кадастру;
• функциональные характеристики объекта правовых отношений. Пример, если помещение нежилое, его используют как склад, для производства, торговли, а земельный участок – для сельскохозяйственных, промышленных и иных предназначений;
• квадратные метры объекта недвижимости.

Далее обозначаются в документе размеры оплаты за аренду соответствующей недвижимости.

Также потребуется указание сведений выкупной стоимости сдаваемой в аренду квартиры. Стороны арендного соглашения недвижимого имущества должны учесть, что документ, оформляемый более, чем на 12 месяцев, должен регистрироваться в Росреестре. Если покупателем или продавцом каким-то причинам не выполнялись условия по обязательствам регистрирования юридического контракта, его, согласно нормативным правилам, не будут считать заключенным.

Отмечается, что пункты договора о праве арендатора на приобретение арендуемого недвижимого имущества не могут считаться условиями права приобретения, а в данной ситуации действует иное правоотношение. Поэтому рекомендуется грамотно сформулировать пункты договора, чтобы не допустить претензий от одной или второй стороны.