Задаток — это денежная сумма, которая обладает тремя функциональными значениями. К ним относятся платёжная, доказательная и обеспечительная функции. Легитимное определение задатка даёт ст. 380 ГК РФ.
Правовая сущность и функции задатка
Платёжная роль задатка состоит в том, что он представляет собой часть от всей суммы, которая должна быть выплачена одним лицом другому в силу исполнения обязательств по договору. Доказательная функция заключается в том, что задаток передаётся не просто в качестве аванса или предоплаты, а для доказательства намерения совершить сделку. Выражается это в том, что стороны заключают предварительный договор, а его условиями становятся передача задатка в счёт будущего основного договора.
Если основное соглашение не возникнет в назначенные сроки, и это происходит по вине лица, получившего задаток, то оно становится обязанным вернуть его в двойном размере.
В аналогичной ситуации, но если сделка срывается не по вине лица, получившего задаток, то оно вправе оставить его себе. Такие правила устанавливает ст. 381 ГК РФ.
Соглашение о задатке всегда носит акцессорный характер. Обеспечительная же функция задатка вытекает из самой его природы. Его передача заставляет стороны подходить к заключению сделки более ответственно.
Однако случаи, когда получившее задаток лицо уклоняется от исполнения обязательства по заключению основного договора, всё же встречаются. Характерно, что для того, чтобы переданную денежную сумму стороны считали задатком нужно соблюдение всех трёх условий и их надлежащее документальное оформление. В противном случае сам факт передачи денег может и не отрицаться, но это может трактоваться иначе.
Задаток должен стимулировать к исполнению обязательств по заключению основной сделки, поскольку он создаёт условия для наступлений неблаговидных обстоятельств в том случае, если основная сделка не будет заключена.
Некоторые проблемы в понимании аванса и задатка
В российском законодательстве отсутствует какое-то чёткое и однозначное понимание того, что такое аванс. В определённом смысле задаток, переданный по сделке, которая добросовестно исполняется сторонами, — это и есть аванс. Однако, если относиться к задатку в любом случае, как к авансу, то невозможно будет истребовать его назад в двойном размере или однозначно доказать фактом передачи суммы намерение сторон вступить в основную сделку так, чтобы принудить получившую сумму лицо к совершению сделки.
В соответствии с этим определяются и роли участников сделки. Они становятся кредитором и должником, но по основной сделке, а не той, что связана непосредственно с передачей задатка.
Задатком могут обеспечиваться только договорные обязательства. В силу этого то, что называется задатком при проведении открытых торгов не имеет отношения к тому, что изложено в ст. 380 ГК РФ.
В ст. 448 ГК РФ, которая устанавливает правила, регламентирующие проведение публичных торгов, так же говорится о задатке. Но он подтверждает готовность лица, стремящегося принять участие в торгах, заключить сделку в будущем.
Её не следует путать с готовностью сделать это по отношению к конкретному продавцу, поскольку перечисляемый задаток не имеет платёжной функции.
Несмотря на то, что в юридической литературе довольно часто между этими видами задатков проводятся не только параллели, но и осуществляется отождествление, не следует забывать, что в нормативных актах, которые определяют правила проведения торгов, нет ссылок на нормы и положения ст. ст. 380 и 381 ГК РФ.
В настоящее время задаток не является широко распространённой формой обеспечения сделок. Основной причиной является появление большого числа обязательных условий, актуальных при заключении серьёзных договоров, которые уменьшают значимость обеспечительной функции задатка. Это письменная форма сделок, нотариальное удостоверение и государственная регистрация.
Непонимание правовой сущности задатка приводит к самым разным последствиям.
Иногда стороны пытаются передавать задаток в момент заключения основной сделки, которая происходит в письменной форме, что противоречит законодательству. Нельзя обеспечить возникновение того, что уже случилось.
В тоже время, если сделка заключена в устной форме, то это возможно, поскольку уплата задатка в таком случае подтверждает то, что сделка состоялась, и в связи с ней у сторон возникли обязательства. Правда, доказать факт того, что переданные деньги являются именно задатком может быть довольно сложной задачей именно из-за устной формы договорённости.
Позиция высшего суда РФ
Определение ВС РФ по делу № 53-В08-5 от 22 июля 2008 г. указывает на то, что уже тогда высшие суды придерживались позиции того, что если сумма названа в дополнительном соглашении к предварительному договору задатком, и в нём же указано, что задаток является обеспечением обязательств по сделке купли-продажи, то относиться к ней можно только в качестве задатка, а не аванса.
По тому делу предварительный договор купли-продажи квартиры был не исполнен стороной, принявшей задаток, поэтому суд начальной инстанции правильно взыскал с ответчика двойную сумму задатка, что произошло в соответствии со ст. 381 ГК РФ. Отменить это решение у ответчика не получилось и в ВС РФ.
Впоследствии коллегия высшего суда многократно подтверждала правильность такой позиции.
Во всей последующей практике суды РФ исходят из законности обеспечения задатком обязательств по предварительному договору. Деньги эти идут в счёт погашения обязательств по основному договору, если он будет заключен. В противном случае, при виновности в срыве сделки того, кто получил задаток, он должен вернуть его другой стороне в двойном размере.
Что и было отражено в определении по делу № 53-В08-5.
Аналитика Публикации
Нередко участники предварительного договора, принимая на себя обязательства по заключению основного договора, обеспечивают их исполнение задатком. При этом они предусматривают, что при отказе от заключения основного договора стороны, уплатившей задаток, последний остается у другой стороны, а в случае отказа от заключения основного договора стороны, получившей задаток, он подлежит возврату контрагенту в двойном размере. Допустимо ли обеспечение задатком обязательств, возникших из предварительного договора?
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 No 13331/09 по делу No А40-59414/08-7-583 (далее – Постановление No 13331/09) содержится вывод о том, что задаток не может применяться в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору. Противоположная точка зрения отражена в Определении ВС РФ от 22.07.2008 No 53-В08-5 (далее – Определение No 53-В08-5), в котором указано, что обеспечение задатком предварительного договора законодательно не запрещено.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
С учетом этого и в теории гражданского права, и в судебной практике выделяют три функции задатка:
- обеспечительную (задаток обеспечивает исполнение обязательств по договору);
- доказательственную (задаток выдается в доказательство заключения договора);
- платежную (задаток выдается в счет причитающихся по договору платежей).
Именно такими соображениями руководствовался Президиум ВАС РФ при вынесении Постановления No 13331/09, отмечая, что согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Поскольку предварительный договор не порождает возникновения денежного обязательства (его предметом, как уже указывалось выше, является обязательство заключить основной договор), задаток по такому договору выдан быть не может.
Тем не менее на практике платежи по предварительному договору все-таки производятся. Цель их совершения зачастую состоит в том, чтобы подтвердить серьезность намерений сторон заключить сделку, платежеспособность приобретателя имущества, обеспечить собственника отчуждаемого объекта денежными средствами, необходимыми для подготовки к сделке, и т. п.
Как правило, такие платежи уплачиваются в счет цены основного договора, который должен быть заключен в будущем.
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОЙ КВАЛИФИКАЦИИ
При возникновении спора о такого рода платежах суды сталкиваются с необходимостью их правовой квалификации.
Арбитражные суды с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении No 13331/09 в основном квалифицируют такие платежи в качестве аванса, в т. ч. в случае, когда они поименованы в договоре как задаток (определения ВАС РФ от 19.10.2009 No ВАС-13238/09 по делу No А32-25114/2008-48/354, от 04.03.2011 No ВАС-1693/11 по делу No А76-34349/09-64-653, от 29.03.2013 No ВАС-3157/13 по делу No А40-139849/10-60-903, постановления ФАС Уральского округа от 18.08.2010 No Ф09-5958/10-С6 по делу No А07-22967/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2011 по делу No А38-281/2011, ФАС Западно-Сиабирского округа от 08.12.2011 по делу No А70-5494/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 22.06.2012 по делу No А32-19421/2011, ФАС Дальневосточного округа от 11.10.2012 No Ф03-4486/2012 по делу No А73-668/2012, ФАС Поволжского округа от 28.02.2013 по делу No А65-9973/2012, ФАС Центрального округа от 13.09.2013 по делу No А23-2114/2012, ФАС Московского округа от 02.10.2013 по делу No А41-2121/13, ФАС Северо-Западного округа от 03.03.2014 по делу No А56-27498/2013).
Нередко формальным поводом для такой квалификации служит п. 3 ст. 380 ГК РФ, согласно которому в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Между тем аванс точно так же, как и задаток, имеет платежную функцию. Разница между ними состоит в том, что в отличие от задатка аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств. И если за платежом, вносимым согласно условиям предварительного договора в счет цены основного договора, который будет заключен в будущем, признавать платежную функцию, то проблем с возможностью признания такого платежа задатком не возникает.
Именно такой подход был применен ВС РФ при вынесении Определения No 53-В08-5.
В Определении No 53-В08-5 ВС РФ отклонил доводы ответчика, ссылавшегося на то, что основной договор между сторонами заключен не был, поэтому денежное обязательство отсутствует, т. е. уплаченная согласно предварительному договору денежная сумма не выполняла платежной функции.
Не отрицая того, что предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон заключить в будущем основной договор, ВС РФ пришел к выводу о том, что исполнение именно этого обязательства обеспечивалось задатком. Денежным же являлось одно из обязательств покупателя по основ ному договору, в зачет которого в случае его заключения поступила бы внесенная покупателем сумма задатка. Таким образом, по мнению ВС РФ, уплаченные покупателем по предварительному договору денежные средства в данной ситуации выполняли платежную функцию, вследствие чего могли быть квалифицированы как задаток.
Практику совершения платежей по предварительному договору ВАС РФ признает, предлагая в подобных обстоятельствах руководствоваться следующим.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или ее существенную часть, то суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Этот вывод сформулирован ВАС РФ в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 No 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.
Однако такой подход не позволяет в полной мере решить проблему, связанную с осуществлением платежей по предварительному договору, поскольку:
Что такое задаток. Объясняем простыми словами
Задаток — деньги или имущество, которые одна сторона передаёт другой как доказательство заключения договора, в счёт исполнения обязательств по нему и как средство обеспечения исполнения обязательств.
Проще говоря, это первая часть платежа по договору, которая, если что-то пойдёт не так, должна компенсировать убытки той стороне, которая не виновата в разрыве договора. Если от сделки отказывается та сторона, которая дала задаток, она теряет его. Если отказывается сторона, получившая задаток, — она возвращает его в двойном размере.
При этом то, что деньги передаются как задаток, обязательно оформляется с заключением письменного договора, иначе эта сумма считается авансом.
В России в роли задатка могут выступать только деньги, но в других странах это может быть и имущество.
Пример употребления на «Секрете»
«Сергей рассказал, что живёт в этой квартире с 2004 года. По словам мужчины, именно она помогла ему стать чемпионом мира по пауэрлифтингу. Теперь он хочет, чтобы сбылись не только его мечты. Сергей заверил, что ему уже звонили потенциальные покупатели, однако задаток никто ещё не внёс».
(Из новости о продаже квартиры, «заряженной на успех».)
История
Задаток, очевидно, существовал в торговых отношениях с древних времён. Впервые зафиксирован он был в римском праве. Задаток как доказательство заключения сделки и штрафной задаток были разными явлениями. Возвращение задатка в двойном размере тоже встречалось не во всех европейских правовых системах, а его штрафная функция была односторонней.