1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Комментарий к Ст. 607 ГК РФ
1. В комментируемой статье идет речь о предмете договора аренды.
Во-первых, предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в п.
3 комментируемой статьи дано требование к описанию предмета договора — стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом положений ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещений с указанием размера арендуемой площади.
Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное, достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Следует иметь в виду, что часть вещи, не выделенная в самостоятельную вещь, не может быть предметом договора аренды. По этой причине, например, не может быть заключен договор аренды угла в торговом зале или стены здания, пусть даже этот угол или стена определены пространственными характеристиками. В Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой, приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании которого другое лицо получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
В решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами гл. 34 ГК РФ: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды».
В то же время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора» .
———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
Во-вторых, предмет договора аренды должен быть непотребляемой вещью, т.е. вещью, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования. По этой причине нельзя сдать в аренду тонну зерна. Такое потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками, может быть, например, предметом договора займа (ст. 807 ГК).
2. В силу комментируемой статьи возможны законодательные ограничения на передачу в аренду отдельных объектов гражданских прав. Так, не может быть предметом договора аренды изъятое из гражданского оборота имущество, например природные ресурсы и недвижимое имущество государственных природных заповедников (ст.
6 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» ).
———————————
Собрание законодательства РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.
Отдельные положения федерального законодательства содержат прямой запрет на передачу имущества в аренду. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г.
N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» ОАО «Российские железные дороги» не вправе передавать в аренду перечисленные в этой статье виды имущества, внесенного в его уставный капитал. На основании ст. 8 Федерального закона от 22 ноября 1995 г.
N 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции» не допускается сдача в аренду основного технологического оборудования для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции. Запрещается передавать в аренду земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, перечисленными в п. 4 ст.
27 ЗК.
———————————
Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805.
Собрание законодательства РФ. 1995. N 48. Ст. 4553.
3. Законом устанавливаются также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, п.
2 ст. 46 ЗК РФ определяет специальные основания расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, в числе которых, например, предусмотрено неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.
Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.
———————————
Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
Определенной спецификой обладают договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 22 ЗК). Правительством РФ установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации .
———————————
Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
Судебная практика по статье 607 ГК РФ
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 53, 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 450, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 9, 10, 11, 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 7, 25, 7, 69, 71, 72, 74, 83, 87, 92 ЛК РФ, статьями 1, 17, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ), статьей 4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации», статьей 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений», статьями 1, 12 Федерального закона от 24.06.1998 N 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Министерства.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь статьями 310, 314, 395, 431, 606, 607, 608, 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскали с Организации в пользу Общества задолженность и штраф в заявленном размере и отказали во встречном иске.
Апелляционный суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе договор аренды и оспариваемые договоры передачи прав и обязанностей, руководствуясь статьям 65, 67, 68 АПК РФ, статьями 166, 168, 173.1, 309, 310, 330, 391, 392.3, 422, 607, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 424, 450, 452, 606, 607, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая вступившее в законную силу преюдициальное решение суда от 17.03.2015 по делу N А28-311/2015, установили, что истец произвел расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 исходя из размера арендной платы 124 565 рублей 30 копеек (без Пзу и НДС) в год, что соответствует требованиям договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 07.12.2010. Доказательств внесения арендной платы за спорный период ответчиком не представлено. Таким образом, требование о взыскании долга по арендной плате удовлетворено судом.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды и соглашения к нему, руководствуясь статьями 309, 330, 333, 395, 421, 424, 432, 450, 451, 452, 453, 606, 607, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), Порядком определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденным решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806 (с применением постановлений Администрации о ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2012-2015 годы), правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 26.01.2010 N 11487/09, разъяснениями, приведенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дел N А62-3662/2011, А62-2885/2012, А62-8257/2012, взыскали с ответчика долг по арендной плате, проценты за пользование чужими денежными средствами, и пени, уменьшив их размер по ходатайству ответчика в порядке статьи 333 ГК РФ, а также обязали его освободить спорное нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенного установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащее передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 431, 432, 607, 610, 615, 621, 623, 689, 698, 699 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что при подписании договора от 01.01.2015 неопределенности относительно его предмета, разногласий и сомнений по другим условиям договора у сторон не возникало.
Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 8, 307, 424, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 N 176-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области», постановлением Администрации Омского муниципального района от 10.11.2009 N 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области», приказами Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п, от 20.11.2014 N 50-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области» и исходили из того, что арендная плата подлежала исчислению с даты вступления в законную силу нормативно-правового акта, изменившего результаты государственной кадастровой оценки земель.
Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя иск, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 15, 309, 310, 393, 401, 421, 606, 607, 886, 901, 902 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе результаты судебной экспертизы, исходил из доказанности факта нарушения ответчиком условий договора и возникновения вследствие данного нарушения убытков.
Изложенные в кассационной жалобе доводы о законности размещения минимагазина, нельзя признать обоснованными, поскольку договоры аренды земельных участков от 18.08.2005 и от 30.09.2005, в силу пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаны судами незаключенными. В отсутствие правовых оснований для пользования земельными участками, законных оснований для размещения на них спорного объекта не имеется.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе расчет платы, схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, обоснование размера земельного участка, руководствуясь статьями 133, 168 АПК РФ, статьями 552, 606, 607, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29.06.2010 N 241/10, разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пришел к выводу о наличии у истца права требовать от ответчика платы за пользование публичным земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости (гаражи), в размере арендной платы, рассчитанной на основании соответствующего нормативного правового акта, которым установлена арендная плата за государственные земельные участки в Кемерово в спорный период.