Обмен жилыми помещениями по договору социального найма

Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм.

Обмен жилыми помещениями – тема, которая актуальная сегодня как никогда. Если обратиться к юридической литературе, то данному вопросу уделяли повышенное внимание многие ученые и практикующие юристы. Среди них можно выделить Е.С.

Гетмана, М.Ю. Тихомирова и др. Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм, который затрагивает не только сферу жилищного законодательства, но и гражданское право, а также смежные отрасли.

Распоряжение жильем и обмен жилыми помещениями по договору соцнайма

Распоряжение недвижимым имуществом – одно из ключевых гражданских прав человека, зафиксированное в ЖК РФ. При этом распоряжение недвижимостью может осуществляться и в случае частной собственности, и в случае, если предусмотрен договор социального найма. Так как предметом нашего интереса выступает обмен жилыми помещениями, выделенными гражданам из соцфонда государства или муниципалитета, остановимся на данном вопросе более подробно.

Регламентируется обмен жилыми помещениями по контрактам социального найма жилищным законодательством РФ, а если быть точнее, статьями 72-75 ЖК РФ. Подобное право доступно как самому нанимателю, который подписывал договор социального найма с собственником-наймодателем, так и представителям его семьи. При этом причины для осуществления подобной сделки могут быть самыми различными, начиная сменой места работы и заканчивая отъездом в другой город для обучения.

Законодательный порядок не подразумевает предоставление аргументации со стороны заявителя на распоряжение и обмен жилыми помещениями, так как подобное право является полностью легитимным.

Регламентация отношений по обмену жилыми помещениям: правила и условия

Соответствие объектов для обмена жилого помещения по контракту соцнайма – ключевая детерминанта проведения подобной сделки. Рассмотреть данный вопрос следует с его обратной стороны, то есть, основываясь на нормативную статью, с прописанными условиями, которые не позволяют воплотить гражданину свое законное право в жизнь.

Итак, ст. 73 ЖК РФ гласит о том, что:

• Не допускается обмен жилого помещения, если к нанимателю жилплощади направлен судебный иск, который поднимает вопрос легитимности пользования и распоряжения субъектом правоотношений выделенной недвижимостью из государственного или муниципального фонда.
• Не допускается сделка, направленная на бартер жилого дома, квартиры или комнаты, и в случае, если этот объект будет признан уполномоченными на то органами непригодным для проживания.
• Невозможен обмен жилплощади, если в его процессе в коммунальную квартиру будет вселен гражданин, у которого выявлено тяжелое заболевание в хронической форме (перечень болезней можно проанализировать в Постановлении Правительства РФ).
• Не допускается проведение бартера жилого помещения и в тех случаях, если оно признано аварийным и подлежит сносу, а также может разрушиться. В данном случае граждане имеют право на получение другого жилья социального характера с более комфортабельными условиями для проживания.
• Запрещен обмен жилья, относящегося к категории служебного. Это связано с тем, что подобное распоряжение недвижимостью обусловило бы изменение правового статуса служебного жилья.
• Не допускается подобная сделка, направленная на обмен жилого помещения, и в случаях, если объект нуждается в проведении капитального ремонта, в рамках чего будет осуществлено переоборудование или перепланировка.

Правила обмена жилыми помещениями являются традиционными. Сначала наниматель направляет заявление наймодателю, предварительно получив согласие ото всех сонанимателей. Затем к заявлению прикладывается полный перечень необходимых документов.

И, наконец, в десятидневный срок после получения извещения наймодатель должен принять решение о совершении бартера жилья или отказе в проведении сделки. Если законодательный порядок не будет соблюден, то может быть осуществлено признание обмена жилыми помещениями недействительным.

Принудительный обмен и защита интересов отдельных категорий граждан

Обмен жилого помещения может носить как добровольный, так и принудительный характер. Что касается первого варианта, то в данном случае удалось получить согласие со стороны всех сонанимателей, которые проживают на единой территории с первостепенным нанимателем.

Принудительный бартер происходит лишь в том случае, если достигнуть договоренности между членами семьи не удалось.

В подобных ситуациях начинает действовать ст. 76 ЖК РФ. В данной правовой норме прописано, что принудительно обменять квартиру или иную жилплощадь может потребовать любой субъект правоотношений (являющийся участником договора соцнайма), который достиг совершеннолетия.

В этом случае решение принимает судебный орган, который учитывает все обстоятельства дела.

Однако добровольный или же принудительный обмен жилья социального найма не должен ущемлять интересы и права ни одного из участников соглашения. В частности, должна быть осуществлена защита интересов недееспособных и несовершеннолетних граждан, которые являются непосредственными сторонами договора о соцнайме. В подобных ситуациях, чтобы совершить обмен, необходимо получить дополнительное согласие со стороны органов опеки и попечительства.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Можно ли обменять муниципальное жилье?

Обменять муниципальное жилье, которое предоставлено по договору социального найма, можно только на жилое помещение предоставленное другому нанимателю на тех же основаниях. Иными словами, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же.

После принятия закона о бесплатной приватизации и продлении ее на неопределенный срок, муниципального жилья остается все меньше. Подобрать вариант, который бы устроил всех членов семьи довольно сложно.

Профессиональные риэлторские агентства, за сделки связанные с обменом неприватизированного жилья не берутся – заниматься поиском квартиры и оформлением документов придется самостоятельно.

В случае несогласия одного из совместно проживающих членов семьи, разрешение на обмен придется добиваться через суд. При обоюдном согласии семьи на сделку, потребуется разрешение наймодателя, которое не всегда бывает положительным.

Важно! П.5статья 72 Жилищного кодекса РФ, разрешает обмен муниципального помещения как в одном, так и в разных субъектах Российской Федерации.

Кто имеет право совершить сделку с квартирой, предоставленной государством?

Согласно статье 72 Жилищного кодекса РФ, обмен помещения, предоставляемого по договору социального найма, возможен при наличии согласия всех проживающих и временно отсутствующих членов семьи.

Право на обмен муниципального жилья предоставляется не только ответственному квартиросъемщику, но и всем совместно проживающим с ним членам семьи. В случае проживания совместно с несовершеннолетними детьми или недееспособными гражданами, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки

Порядок действий

Обмен муниципальных квадратных метров происходит в несколько этапов:

1. подбор вариантов помещений, соответствующих данному типу сделки;
2. подписание договора обмена участвующими сторонами;
3. сбор необходимых документов;
4. непосредственно обмен, с расторжением договора социального найма на прежнем месте и заключением нового.

Поиск вариантов

Во многих крупных городах существует база муниципальных жилых помещений подходящих для обмена. Узнать о наличии или отсутствии такой базы можно в ближайшем МФЦ. Размещение объявлений в газетах или на специализированных порталах недвижимости в интернете, ускорит процесс поиска потенциального кандидата на обмен.

Куда обращаться?

Оформление неприватизированной недвижимости не требуют регистрации в Росреестре. В разных регионах Российской федерации, вопросы связанные с договорами социального найма решаются в специализированных учреждениях. Это могут быть: департаменты муниципального жилищного фонда, администрации муниципальных образований местного значения и др.

Узнать точную информацию по нужному региону, можно на портале Госуслуг или в территориальном МФЦ.

Список документов

Перед подачей документов для рассмотрения, желательно проконсультироваться со специалистом департамента недвижимости или другой организации, занимающейся оформлением муниципального жилья.

Основной список документов для обмена включает в себя:

1. Заявление на обмен жилых помещений.
2. Паспорта всех заявителей и проживающих совместно с ними лиц (для детей – свидетельства о рождении).
3. Договор соцнайма, ордер или другой документ подтверждающий основание на право пользования жилым помещением.
4. Нотариально заверенное согласие на обмен, от временно отсутствующих лиц.
5. Договор обмена, с подписями всех участников сделки.
6. В случае совместного проживания с детьми и недееспособными гражданами – разрешение органов опеки и попечительства.
7. Справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
8. Другие документы, в зависимости от региона.

Куда подавать документы?

Подать документы можно в территориальный орган власти, уполномоченный распоряжаться муниципальным жильем. В крупных городах документы подаются в МФЦ.

Стоимость и сроки оформления

Обмен муниципальной площади не предполагает регистрацию собственности, поэтому размер госпошлины не превышает 300 рублей. Срок рассмотрения заявления на обмен составляет 10 дней с момента регистрации.

Составление соглашения

Договор обмена социального жилья составляется в простой письменной форме. Он должен быть подписан нанимателями обеих сторон. На основании составленного договора и письменного согласия всех участников, будет составлен новый договор социального найма, поэтому следует обратить внимание на правильность его составления.

В договоре обязательно указать:

1. Точные данные удостоверения личности обеих сторон.
2. Характеристики обмениваемой жилплощади такие как: размер, количество комнат, точный адрес и др.
3. Прописать права и обязанности сторон после подписания договора.
4. Обозначить меру ответственности за нарушение всех пунктов договора.

• Скачать бланк договора обмена жилыми помещениями по договору социального найма
• Скачать образец договора обмена жилыми помещениями по договору социального найма

Регистрация сделки

После получения разрешения, необходимо расторгнуть договора социального найма обоих нанимателей и заключить новые. Заявление подается в МФЦ или другой муниципальный орган жилищного управления субъекта РФ.

Новый договор соцнайма заключается на основании ранее полученного разрешения, поэтому для подачи заявления нужны только документы удостоверяющие личность участников обмена и их семей.

Причины и основания для отказа

На основании статьи 73 ЖК РФ, обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не разрешается в случае, если:

• к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
• право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
• обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
• принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
• принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
• в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

Также, если в результате обмена условия проживания для несовершеннолетних детей и недееспособных граждан станут хуже предыдущих, или учетная норма квадратных метров на каждого члена семьи будет существенно ниже установленной в регионе, может последовать отказ в совершении сделки.

Возможен ли принудительный порядок?

Принудительный обмен – это обмен квартиры или другого неприватизированного жилья через суд, в случае если между совместно проживающими, не достигнуто мирное соглашение. Иски такого рода в судебной практике в последнее время встречаются не часто, но являются одними из самых сложных.

Причины такого обмена:

1. развод между супругами и невозможность дальнейшего проживания на одной территории;
2. один из жильцов, ведет образ жизни, препятствующий спокойной жизни окружающих;
3. заболевание одного из проживающих, угрожает здоровью совместно с ним проживающих людей.

Справка! Возникновение неприязненных отношений в семье и неспособность договориться, приводят к судебным тяжбам, которые не всегда заканчиваются положительно для обеих сторон.

Какие законы регулируют?

Статья 72 п. 3 Жилищного кодекса РФ гласит – “если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении”.

Согласно статье 69 п. 1 Жилищного кодекса РФ, подать иск на принудительный размен могут:

• супруг (супруга) нанимателя;
• родители или дети;
• другие родственники и иждивенцы, если они были вселены нанимателем в качестве членов семьи и вели с ним общее хозяйство;
• в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Особенности подачи иска

Для составления иска о принудительном размене жилплощади, необходимо предварительно составить договор социального найма в случае, если он не был оформлен ранее. Без договора суд рассматривать иск не будет. При рассмотрении дела, суд будет опираться на законы РФ и учитывать интересы всех сторон.

Если при размене, права одного из членов семьи будут нарушены, последует отказ в удовлетворении иска. Также удовлетворению не подлежат случаи представленные в статье 73 ЖК РФ.

Важно! Для положительного решения при выборе жилплощади для размена, обязательно соблюсти все нормы жилищного законодательства, такие как: размер жилого помещения, соответствие санитарным нормам и др.

На что можно претендовать?

В основном, квартиры предоставляемые по соцнайму – это небольшие помещения старой застройки, которые можно разменять только на несколько комнат в коммуналке или общежитии.

Если квартира большой площади, проблем с разменом не возникнет. Подобрав варианты поменьше, в соответствии с нормой квадратных метров на каждого жильца, можно подавать иск. В таком случае велика вероятность, что его удовлетворят.

Судебная процедура

Судебное разбирательство, в зависимости от сложности ситуации, может затянуться на неопределенное время.

Перед обращением в судебные органы необходимо:

1. подобрать жилье для обмена (желательно несколько вариантов);
2. собрать полный пакет документов;
3. грамотно составить исковое заявление.

Инструкция по составлению искового заявления

Для составления искового заявления, желательно обратиться к опытному юристу.

Самостоятельно иск можно составить придерживаясь плана:

1. Название суда, куда истец подает заявление.
2. Паспортные данные истца.
3. Паспортные данные ответчика.
4. Сущность нарушения или угрозы нарушения прав истца, основные требования истца.
5. Обстоятельства, на основании которых были предъявлены исковые требования.
6. Доказательства, подтверждающие приведенные в заявлении обстоятельства.
7. Перечень документов, приложенных к заявлению.
8. Дату составления документа.

• Скачать бланк искового заявления о принудительном обмене социальным жильем
• Скачать образец искового заявления о принудительном обмене социальным жильем

Справка! Согласно статье 72 Жилищного кодекса РФ, суду необходимо предоставить заслуживающие внимания доводы истца.

• Справки из медицинских учреждений, в случае, если ответчиком является человек с опасным для окружающих заболеванием.
• Справки от участкового, если ответчик дебошир и проживание с ним невозможно.
• Показания свидетелей, подтверждающие слова истца.

Расходы и сроки принятия решения

Если все было оформлено правильно, суд должен вынести решение через месяц после регистрации искового заявления. Размер госпошлины установленной государством на данный момент уплачивается истцом при подаче заявления и составляет 300 руб для физических лиц. Цена за составление искового заявления может варьироваться в зависимости от уровня юриста или юридической конторы.

Средняя цена обычно составляет 1000 рублей.

Налогообложение

Обмен квартиры принадлежащей муниципалитету, не считается сделкой имущественного характера и не облагается налогом.

Нюансы

Ограниченный рынок социального жилья не может предоставить большой выбор вариантов для обмена. Если вариант уже найден, нужно обязательно проверить нет ли временно отсутствующих и выписанных жильцов, которые в последствии могут в судебном порядке восстановить свои права на жилплощадь. Это могут быть родственники квартиросъемщика, отбывающие наказание, или просто непоставленные в известность.

Обменять муниципальную квартиру очень сложно, иногда бывает просто невозможно. С каждым годом дефицит неприватизированной недвижимости растет. Люди которые отказывались от приватизации, постепенно осознают все сложности связанные с пользованием муниципальным жильем и приватизируют свои квадратные метры.

Возможно вам придут на помощь и другие наши статьи про обмен недвижимости. Узнайте о том, как выгодно и грамотно обменять:

; ; с составлением договора мены надела; ; .

Квартиру, которая находится в собственности легко поменять через простую сделку купли-продажи или по договору мены (про обмен квартиры читайте тут, а здесь вы узнаете, как обменять такую недвижимость на жилье в другом городе). Программа бесплатной передачи жилья в собственность продлена на неопределенный срок, воспользоваться ей можно в любой момент.

Кто может обменять муниципальное жилье

Юридическая практика показывает, что обмен жилья, находящегося в собственности государства или муниципалитета, и предоставленного по договору соцнайма, является стандартной процедурой, но с некоторыми особенностями. Обменять такое жилое помещение можно только на аналогичное неприватизированное. В этом и есть основная сложность, учитывая тот факт, что количество муниципального жилья постоянно сокращается.

Сложности возникают также в случае, если один из членов семьи высказывает несогласие относительно планируемой рокировки – в этом случае спорные моменты решаются только через суд. Возникают спорные моменты также, если в неприватизированной квартире проживают несовершеннолетние или лица, не способные отвечать за свои действия. В этом случае требуется разрешение органов опеки.

К тому же для совершения сделки потребуется согласие собственника, а госорганы и муниципалитет не всегда дают разрешение на обмен.

Важно! Согласно 5-го пункта ст.72 ЖК РФ подбирать варианты для размена можно в разных регионах России, главное, чтобы собственник пользовался им по договору соцнайма

Обмен муниципального жилья: пошаговая инструкция

В случае если с разменом жилья, находящегося в собственности государства или территориальных органов власти не возникает проблем, а все задействованные в процессе стороны выразили свое согласие, можно приступать к процедуре обмена. Делается это в определенной последовательности, при этом придется совершить несколько обязательных действий:

• найти подходящий вариант, а выше было сказано, что из-за дефицита неприватизированного жилья риэлторы такие сделки игнорируют
• заключить договор обмена, под которым должны стоять подписи всех задействованных сторон – совместно проживающих лиц, наймодателей и опекунских служб (в случае необходимости)
• расторжение старого договора соцнайма с параллельным заключением аналогичного договора по новому адресу

Несмотря на то, что найти равноценное жилье, находящееся в муниципальной или госсобственности, сложно, юристы рекомендуют обратиться в многофункциональный центр (МФЦ), где есть база таких объектов. Помочь найти интересующий вариант поможет объявление в СМИ и анализ предложений на специализированных сайтах, представленных в большом многообразии в Сети.

Какие органы занимаются оформлением договоров обмена

В МФЦ можно уточнить информацию о том, какие органы в конкретном регионе или муниципалитете отвечают за оформление договоров обмена жилья, предоставленного по договору социального найма. Это могут быть департамент жилфонда, администрация муниципалитета, другие органы власти. К слову, жилье, право владения которым предусмотрено договором соцнайма, не надо регистрировать в Росреестре.

Какие документы понадобятся

Любая операция с недвижимостью требует большой бумажной волокиты и сбора целого пакета документов, не является исключением и процедура обмена неприватизированных жилых объектов. Полный список необходимых документов можно получить непосредственно в органах, занимающихся оформлением подобных договоров. В этот перечень стандартно входят:

• личные документы всех прописанных жильцов (паспорта для взрослых и свидетельства о рождении несовершеннолетних)
• документ, подтверждающий права на владение жилым помещением, а это может быть ордер, договор соцнайма, другой документ
• согласие от всех сторон, задействованных в процессе (заверяется нотариусом)
• собственно договор, заверенный подписями сторон
• разрешение органов опеки, в случае если на обмениваемой территории проживают дети или люди, не способные самостоятельно принимать решения
• справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам
• заявление установленной формы

Собранные документы, а проверить комплектность лучше юристам, подаются в территориальные органы самоуправления или в МФЦ, если обмениваемый объект расположен в крупном муниципалитете. Срок рассмотрения материалов составляет 10 дней с момента регистрации, при этом госпошлина не может превышать 300 руб.

Тонкости заключения договора обмена

Договор обмена муниципального жилья подписывают все участники с обоих сторон, при этом стоит понимать, что впоследствии на его основе будут заключаться новые договора, поэтому к составлению документа надо подойти крайне внимательно. Поэтому важно правильно указать личные данные подписантов, указать реальные характеристики обмениваемых объектов, прописать права и обязанности сторон с указанием штрафных санкций в случае обнаружения нарушений. Получив разрешение на обмен, оба нанимателя должны расторгнуть старый и заключить новый договор соцнайма.

Сделать это можно в МФЦ или муниципалитете.

В каких случаях могут отказать в обмене

Как уже было сказано, поводом для отказа в обмене муниципального жилого помещения может служить отсутствие разрешения собственника или опекунского совета, нежелание меняться родственников, прописанных на той же территории. Невозможно обменяться также в случае, если предстоит расторжение договора соцнайма в суде или существуют спорные моменты, оспариваемые в суде. Не разрешат гарантированно сделку с объектами, не пригодными для полноценной жизни, если объект предназначен под снос или меняется целевое назначение его использования.Не подлежит обмену квартира или комната, расположенная на объекте, находящемся в стадии капремонта с перепланировкой.

Сложности возникнут, если в квартиру планирует переселиться человек, которому поставлен диагноз одного из опасных заболеваний, список которых представлен в 1-й части ст.51 ЖК РФ. Отказ может быть получен, если в жилищные условия для несовершеннолетних и инвалидов после обмена станут хуже.

Принудительный обмен и защита интересов отдельных категорий граждан

Обмен жилого помещения может носить как добровольный, так и принудительный характер. Что касается первого варианта, то в данном случае удалось получить согласие со стороны всех сонанимателей, которые проживают на единой территории с первостепенным нанимателем.

Принудительный бартер происходит лишь в том случае, если достигнуть договоренности между членами семьи не удалось.

В подобных ситуациях начинает действовать ст. 76 ЖК РФ. В данной правовой норме прописано, что принудительно обменять квартиру или иную жилплощадь может потребовать любой субъект правоотношений (являющийся участником договора соцнайма), который достиг совершеннолетия.

В этом случае решение принимает судебный орган, который учитывает все обстоятельства дела.

Однако добровольный или же принудительный обмен жилья социального найма не должен ущемлять интересы и права ни одного из участников соглашения. В частности, должна быть осуществлена защита интересов недееспособных и несовершеннолетних граждан, которые являются непосредственными сторонами договора о соцнайме. В подобных ситуациях, чтобы совершить обмен, необходимо получить дополнительное согласие со стороны органов опеки и попечительства.